- Новости рынка коммерческой недвижимости
- Предложение
- Популярные вопросы
- Объекты для инвестирования
- Офисы
- Торговые помещения
- Производственно-складские объекты
- Гостиницы и хостелы
- Апартаменты
- Гаражи и парковки
- Плюсы и минусы инвестиций в коммерческую недвижимость
- Плюсы покупки
- Минусы инвестирования
- Бизнес центры
- Перспективы вложений в коммерческую недвижимость
- Способы инвестиций в нежилую недвижимость
- Купля-продажа
- Сдача в аренду
- Покупка ГАБ
- Инвестиции в строительство
- Вклад в ПИФ
- Поговорим о деньгах
- Посещаемость
- А арендатор кто?
- Коммерческая недвижимость Москвы
- Доходность коммерческого объекта — как рассчитать
- Пример расчета доходности инвестиций в коммерческую недвижимость
Новости рынка коммерческой недвижимости
Мы снижаем тарифы на размещение объявлений
20 апреля 2020 г.
В связи с ситуацией в стране, вызванной эпидемией коронавируса, мы поддерживаем бизнес и снижаем стоимость всех тарифов на размещение объявлений.
Торговые и бизнес-центры сдаются в эксплуатацию с многочисленными нарушениями пожарной безопасности
17 сентября 2019 г.
Строительные объекты, в которых планируется массовое пребывание людей на постоянной основе, в подавляющем большинстве случаев принимаются в эксплуатацию с серьезными недостатками строительного проектирования по части пожарной безопасности.
Коворкинги совмещенные с апартаментами — новый проект в Москве
17 сентября 2019 г.
Для столицы это будет первое совмещение рабочей зоны с коливингом. Расположить объект планируется в центре Москвы на Кадашевской набережной.
Предложение
Планы по вводу новых торговых центров в Москве и регионах скорректированы.
В Москве новое предложение целиком сформировано за счет ТЦ «районного» формата (GLA 5-20 тыс. кв.м) – как в виде отдельных объектов, так и в составе МФК. Среди них, например, объект MR Group ТЦ «Discovery», торговые центры ADG Group «Место встречи Байконур» и «Место встречи Орбита», а также «Солнце Москвы» от ГК «Регионы». Строительство 45 тыс. кв.м новых площадей в Москве перенесено на 2023-2024 годы, до конца года сохраняются планы по вводу еще 34 тыс. кв.м.
В регионах России за первое полугодие было введено порядка 74 тыс. кв. м торговых площадей. В основном, новое строительство представляло собой расширение уже существующих объектов. Так, были открыты третья очередь ТЦ «Макси Молл» в Хабаровске и вторая очередь ТЦ «Батон» в Новочеркасске. Помимо этого, открыта первая очередь многофункционального центра «Эспланада» в Перми.
Все устаревшие ТЦ будут трансформироваться в специализированные форматы: развлекательные, мебельные, дискаунтеры. С высокой вероятностью будет практиковаться снос и редевелопмент таких объектов в жилье. Дополнительно торговые площади могут быть использованы под размещение складов или производств.
Популярные вопросы
Кто может купить коммерческое помещение?
Купить коммерческую недвижимость может как юридическое, так и физическое лицо. При этом гражданин РФ может быть оформлен в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Это законом не запрещено.
Какой налог на коммерческую недвижимость?
Для физических лиц (без ИП) установлена налоговая ставка в 13%. Для индивидуальных предпринимателей – 15% (при УСН – 6%). Что касается юридических лиц, то для них действует налог на добавленную стоимость (НДС). Его размер – 20%.
Можно ли взять ипотеку на нежилую недвижимость?
Да. Ипотечный кредит на покупку нежилой недвижимости могут оформить как физические лица (с ИП и без), так и коммерческие предприятия малого, среднего и крупного бизнеса.
Объекты для инвестирования
Коммерческая недвижимость в первую очередь предназначена для ведения бизнеса и получения прибыли. Рассмотрим варианты вложений, на которые подразделяются инвестиции в нежилые помещения.
Офисы
Офисная недвижимость – один из самых популярных и ликвидных объектов недвижимого имущества, куда инвесторы предпочитают вкладывать финансовый капитал. Офис представляет собой нежилое помещение коммерческого назначения.
Доходность офисной недвижимости зависит от множества факторов:
- класс бизнес-центра;
- расположение офиса;
- площадь офисного помещения;
- транспортная доступность;
- инфраструктура района.
Наиболее прибыльная инвестиционная бизнес-модель при вложении капитала в офисное здание – покупка объекта на стадии строительства с последующей сдачей его в аренду.
Торговые помещения
Торговые помещения – это разновидность коммерческой недвижимости, предназначенная для организации продаж товаров и услуг. Как правило, инвесторы вкладывают капитал в торговую недвижимость, которая расположена либо на пешеходных улицах, где сосредоточен туристический и бизнес-трафик, либо вблизи жилых кварталов.
В центральных частях города арендаторы и владельцы коммерческих помещений предпочитают организовывать точки общепита (кафе, рестораны) или открывать магазины непродовольственных товаров (одежда, обувь, мебель). А в спальных районах торговая недвижимость больше ориентирована на открытие аптек, супермаркетов и товаров для дома.
Производственно-складские объекты
Производственно-складской объект – это помещение, часто использующееся для хранения и транспортировки сырья и готовой продукции. Для получения большей доходности от данного типа вложений инвесторы покупают складские помещения вблизи крупных предприятий, федеральных автомобильных развязок и железнодорожных путей.
Чаще всего российские инвесторы предпочитают сдавать производственно-складские объекты в долгосрочную аренду крупному бизнесу.
По состоянию на 2023 – 2024 год в России рынок производственных объектов испытывает нехватку качественных и многофункциональных складских помещений.
Гостиницы и хостелы
Гостиничная недвижимость предназначена для временного проживания людей. Наиболее часто встречающиеся виды отелей – гостиницы и хостелы.
Основное отличие хостела от гостиницы – ценовая политика. У хостела цены ниже, чем у гостиниц. Однако и уровень сервиса в хостеле, как правило, более низкий.
Инвестиции в гостиницы и хостелы приносят инвестору наибольшую прибыль, когда объект недвижимости размещен в местах туристического потока: морские и горнолыжные курорты, достопримечательности и т. д.
Апартаменты
Инвестиции в апартаменты – надежная альтернатива покупки жилой недвижимости. По сравнению с обычными квартирами, апартаменты по стоимости дешевле на 15–25% и в плане инвестиций более выгодны. В среднем апартаменты окупаются на 5–7 лет быстрее, чем обычная квартира.
Среди видов апартаментов различают апарт-отели, доходные дома и кондоминиумы.
По российскому законодательству апартаменты считаются коммерческой недвижимостью. Таким образом, они не подпадают под правила жилищного кодекса. Более того, непроработанная законодательная база по отношению к данному виду имущества делает судебную практику при решении споров с апартаментами сложной и неоднозначной для их владельцев.
Гаражи и парковки
Еще одной категорией коммерческой недвижимости считаются гаражи и парковки.
Как правило, данный тип инвестиций пользуется спросом в городах и районах, где есть острая нехватка парковочных мест и большая загруженность на дорогах. Жители городов-миллионников готовы платить за то, чтобы их автомобиль находился в сохранности при любых погодных условиях, и при этом не нужно было бы тратить время на поиск свободного места для машины.
На рынке недвижимости гаражи и парковочные места – наиболее доступные объекты для частного инвестора. Они отличаются более низкой стоимостью, чем покупка апартаментов, гостиниц или складов.
Что касается парковок, то чаще всего в инвестиционных целях рассматриваются новостройки с подземным паркингом. Средний срок возврата инвестиций при вложениях в гаражи и парковки составляет 5–8 лет.
Плюсы и минусы инвестиций в коммерческую недвижимость
Инвестировать в недвижимость хотят многие инвесторы, но, к сожалению, немногие из них готовы позволить себе такой способ сохранения и приумножения капитала. Если вы все же намерены купить объект коммерческой недвижимости, стоит предварительно рассмотреть все преимущества и недостатки такого рода инвестиций.
Плюсы покупки
- Пассивный доход.
- Защита от инфляции.
- Разнообразие объектов коммерческой недвижимости.
- Множество вариаций получения прибыли.
- Низкий риск потери капитала.
Минусы инвестирования
- Высокая стоимость первоначальных инвестиций.
- Срок окупаемости вложений – не менее 7 лет.
- Постоянные дополнительные издержки: коммунальные услуги, капитальный ремонт, налоги и т. д.
- Низкая ликвидность. Необходимо время для продажи помещения.
Помимо большого количества преимуществ, инвестиции в недвижимость имеют и немало недостатков. Перед тем, как вложить свой финансовый капитал в коммерческую недвижимость, стоит взвесить все плюсы и минусы таких долгосрочных вложений в недвижимое имущество.
Бизнес центры
Центральный телеграф, класс B
Адрес: Тверская улица 7
Метро: Александровский Сад, Арбатская, Библиотека имени Ленина, Боровицкая, Кузнецкий Мост, Охотный Ряд, Площадь Революции, Тверская, Театральная, Чеховская
Арендная площадь: 54100 м2
Грузинка 30, класс A+
Адрес: Большая Грузинская улица 30А
Метро: Баррикадная, Краснопресненская, Маяковская
Арендная площадь: 4500 м2
Волгоградский проспект 2, класс B
Адрес: Волгоградский проспект 2
Метро: Крестьянская Застава, Пролетарская
Арендная площадь: 21780 м2
Архангельский 15с3, класс A
Адрес: Архангельский переулок 15с3
Метро: Сретенский Бульвар, Тургеневская, Чистые Пруды
Арендная площадь: 517 м2
Японский Дом, класс A
Адрес: Саввинская набережная 15
Метро: Киевская, Фрунзенская
Арендная площадь: 10000 м2
Мейерхольд, класс A
Адрес: Новослободская ул. 23
Метро: Менделеевская, Новослободская
Арендная площадь: 8000 м2
Новослободская 26 с1, класс C
Адрес: Новослободская ул. 26
Метро: Белорусская, Менделеевская, Новослободская
Арендная площадь: 1200 м2
Кристалл Плаза, класс A
Адрес: Садовническая улица 14
Метро: Китай-Город, Новокузнецкая, Третьяковская
Арендная площадь: 7000 м2
Перспективы вложений в коммерческую недвижимость
Коммерческая недвижимость как объект инвестирования используется для получения дохода путем сдачи ее в аренду или от последующей перепродажи по более высокой стоимости.
Инвестиционная недвижимость по праву считается одним из наиболее защищенных финансовых активов и хорошим способом диверсификации портфеля инвестора. Кроме того, рынок недвижимости менее волатилен, чем рынок ценных бумаг.
По данным за 2021 год, российские инвесторы сохраняли интерес к сфере недвижимости, предпочитая больше всего вкладывать деньги в апартаменты и торговые помещения. Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Москве превысил отметку в 390 млрд руб. Такой высокий финансовый показатель – результат снятия летних ограничений, оживления рынка недвижимости и восстановления экономики в целом.
Однако уже в 2022 году объем государственной поддержки отрасли сократился, а показатель ключевой ставки в определенные периоды достигал отметки в 20%. Это стало основным фактором для роста ипотечных ставок и удорожания стоимости квадратного метра нежилой недвижимости.
Способы инвестиций в нежилую недвижимость
Узнаем, каким образом можно получить доход от инвестиций в коммерческую недвижимость.
Купля-продажа
Один из способов заработать на инвестициях в коммерческую недвижимость – купить готовое нежилое помещение и перепродать его в будущем по более высокой стоимости.
Зачастую инвесторы скупают коммерческую недвижимость в плохом состоянии, делают ремонт и выставляют на продажу. В среднем цена коммерческой недвижимости после ремонта повышается на 20–40%.
Сдача в аренду
Если вы не планируете продавать коммерческую недвижимость, то ее можно сдать и получать рентный доход. По срокам сдачи во временное пользование разделяют краткосрочную (до 12 месяцев) и долгосрочную (от 1 года) аренду.
Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость зависит от многих переменных (состояния рынка, ставок аренды, платежеспособности арендаторов и т. д.) и составляет 5–8% годовых.
Покупка ГАБ
Покупка ГАБ (готовый арендный бизнес) представляет собой приобретение коммерческой недвижимости, которая ранее уже была сдана в аренду.
Средняя стоимость готового арендного бизнеса в России начинается от 10 млн руб. Однако если использовать в инвестиционной сделке ипотечное кредитование, то первоначальный взнос обычно составляет от 3–4 млн руб.
Покупка готового арендного бизнеса – прибыльная инвестиция. Так, в 2023 – 2024 году средняя ставка капитализации офисной недвижимости достигла 12% годовых, а крупных торговых объектов – 10%.
Ставка капитализации – соотношение цены инвестиционного актива к его чистому доходу.
Инвестиции в строительство
Сегодня инвестиции в строительство коммерческой недвижимости – один из наиболее выгодных и эффективных способов приумножения финансового капитала. После сдачи объекта в эксплуатацию стоимость помещения увеличивается в среднем на 20–50%.
При инвестировании в коммерческую недвижимость на стадии строительства обязательно нужно учитывать следующие факторы:
- инфраструктура района;
- планировка коммерческой недвижимости;
- месторасположение;
- транспортная доступность.
Чем лучше характеристики у самого объекта, тем более выгодной будет его цена в момент начала продаж. Особенно это актуально для предложений, расположенных в локациях с активно развивающейся инфраструктурой.
Вклад в ПИФ
ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд) недвижимости – это форма коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость. Управляющая компания собирает финансовый капитал инвесторов, вкладывает эти деньги в объект недвижимости, а инвесторам выдает пай (право на долю в рентной недвижимости).
Долевое инвестирование – это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость. При этом можно стать совладельцем любого крупного объекта (ТЦ, офисное здание и т. д.). Инвестору не придется тратить личное время на поиск подходящего объекта недвижимости, а потом на поиск надежных арендаторов или покупателей.
Средняя доходность ЗПИФ у многих российских брокеров может достигать 10–13% годовых.
Внимание! Большая часть ЗПИФ предназначена для квалифицированных инвесторов с высоким порогом входа.
Поговорим о деньгах
Все компании, приостановившие деятельность, продолжают частично выполнять обязательства по контрактам. Размер платежей на период приостановки — предмет коммерческих договоренностей между сторонами. Есть арендаторы, которые полностью оплачивают аренду, есть те, кто оплачивают арендную плату частично. По договорам аренды, где арендная плата была зафиксирована в виде процента от товарооборота, стороны договорились о размере платежа на основании за аналогичные периоды прошлого года.
Спрос со стороны арендаторов на изменение коммерческих условий в сторону снижения арендной ставки до конца года не встречал массового отклика собственников, однако в IV квартале «встречное движение» началось. В особенности, это характерно для недавно открытых торговых центров. Мы ожидаем, что прайм-ставки аренды* в следующем году будут снижаться (до -10%** в топовых ТЦ и до -15% в ключевых*** ТЦ). При проведении реструктуризации брендов уровень риска недополучения прибыли для арендодателей возрос, поэтому в ряде случаев арендные платежи для таких ритейлеров будут увеличены. У владельцев ТЦ также есть стратегическая задача по включению онлайн-заказов в товарооборот физического магазина.
Посещаемость
Торговые центры, расположенные в отдаленных районах города, пострадали значительнее, чем объекты, расположенные в зонах плотной жилой застройки. В особенности это характерно для торговых центров за МКАДом, целенаправленное посещение которых стало менее востребованным.
Причинами структурных изменений стал ряд последовательных трансформаций – пандемия коронавируса, развитие онлайн-торговли, сокращение присутствия международных брендов.
Менее резкое падение посещаемости торговых объектов в регионах обусловлено, во-первых, меньшим количеством ТЦ в городах России, во-вторых, сильной функцией социализации, которую выполняет ТЦ, и в-третьих, меньшей зависимостью от присутствия иностранных брендов.
Надежда Цветкова, директор, руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP
А арендатор кто?
Арендаторы сегментов «Развлечения», «Сервисы» и «Общественное питание» стали драйвером спроса на помещения в ТЦ.
• В категорию «Сервис» включены арендаторы, фокусирующиеся на предоставлении услуг – фитнесы, ремонтные мастерские, организации хранения (ячейки и боксы), салоны красоты, ПВЗ, медицинские центры, точки проката, образовательные программы, автосервисы и др. Средняя площадь арендованного помещения данной категории в 2022 года составила 612 квадратных метра.
• К профилю «Развлечения» относятся всевозможные развлекательные центры для взрослых и детей, термы, боулинги, квесты, картинги и т.д. Средняя площадь арендованного помещения данной категории в первом полугодии 2022 года составила 1950 квадратных метра.
• В блок «Общественное питание» входят кафе, точки фаст-фуда на фудкортах и магазины продуктов питания. В зависимости от типа недвижимости востребованы как дискаунтеры (Чижик, Светофор, Магнит), так и классические супермаркеты. Площади магазинов варьируются от 400 до 1200 кв.м. Сегмент фаст-фуда демонстрирует устойчивость относительно иных форматов общественного питания в условиях снижения покупательской способности населения.
• Арендаторы этих профилей являются относительно выгодными для собственников торговых центров, так как формируют стабильный поток посетителей и/или занимают большие площади. Конверсия у данных арендаторов также выше – люди приходят за услугой, которую приобретут в большинстве случаев. К недостаткам данных арендаторов можно отнести невысокую ставку аренды, которая имеет ограничения по потенциалу роста.
* привлечение оператора не присутствующего на момент сделки в проекте (не продление договоров, не релокация)
** на основе сделок CORE.XP
Коммерческая недвижимость Москвы
На сайте БазаМетров представлено большое количество объявлений по аренде и продаже коммерческой недвижимости в Москве. Для наиболее удобного поиска предложения разделены по типу помещения, размеру, удаленности от метро, расположению. Для всех размещаемых объявлений указывается стоимость аренды от собственника, контакты владельца, подробное описание.
Поиск коммерческой недвижимости в Москве непростой процесс и мы постарались собрать максимально полную базу предложений для решения этой задачи. В нашем каталоге доступна возможность:
- Узнать актуальную стоимость аренды;
- Связаться с владельцем помещения без посредников;
- Подобрать площадь по множеству параметров: назначение, метраж, цена, расположение и другие;
- Бесплатно разместить объявление о сдаче коммерческой недвижимости в аренду;
- Воспользоваться дополнительными услугами для повышения видимости вашего предложения.
Доходность коммерческого объекта — как рассчитать
Вложения в коммерческую недвижимость считаются долгосрочными инвестициями. Средний срок окупаемости вложений составляет 7–12 лет. Чтобы узнать, какую прибыль в процентном выражении принесли ваши вложения, необходимо научиться рассчитывать доходность инвестиций в недвижимость.
Доходность инвестиций – отношение полученной прибыли к общей сумме инвестиций. Как правило, доходность от инвестиций в недвижимость измеряется в годовых процентах.
Рассмотрим формулы, которые понадобятся для расчетов:
- Для аренды. Доходность, % = Арендная плата, руб. в год / Стоимость объекта недвижимости, руб. х 100%.
- Для продажи. Доходность, % = ((Цена продажи недвижимого имущества, руб. / Цена первоначальной покупки недвижимого имущества, руб.) – 1) х 100%.
Выясним на практике, как работают инвестиции в коммерческую недвижимость.
Пример расчета доходности инвестиций в коммерческую недвижимость
Допустим, офисное помещение было куплено за 10 млн руб. и сдано в аренду за 50 тыс. руб. в месяц. Годовой доход составит 600 тыс. руб.
Вычислим доходность от аренды офиса (в % годовых):
600 тыс. руб. / 10 млн руб. х 100% = 6%
Рентабельность при сдаче помещения в аренду равна 6 процентам годовых.
Теперь рассчитаем прибыль от вложений в случае продажи офиса за 14 млн руб.
По вышеприведенной формуле получается:
((14 млн руб. / 10 млн руб.) – 1) х 100% = 40%.
Таким образом, если продать офисную недвижимость по желаемой цене, доходность от перепродажи недвижимого имущества составит 40%.
Расчет доходности как от аренды, так и от перепродажи нежилой недвижимости не включал в себя налог, операционные расходы и простой недвижимости в период поиска нового арендатора или покупателя.