Мой путь к инвестированию в коммерческую недвижимость

Перспективные объекты:

Офисные помещения  (около 30 кв. м) в бизнес-центрах

Трансформируется система многих составляющих бизнеса. Интернет становится лидером продаж. Онлайн-шопинг вытесняет магазины в торговых центрах и стрит-ритейлах. Арендаторы предпочитают недорогие склады в отдаленных от центра районах вместо торговых помещений на «красной линии». В центре города компании арендуют офисы малой площади в недавно построенных бизнес-центрах. Чаще всего они играют роль отделов продаж.

Такие помещения очень востребованы в IT – сфере (ведь для разработки и внедрения своих услуг и продуктов IT — корпорациям не требуется большая площадь. А вот для своих специалистов такие компании всегда выбирают комфортные условия труда.

Еще одни претенденты на офисные площади  — компании индустрии красоты. Этап активного развития проходят салоны красоты, SPA, косметологические кабинеты. Главное условие  для таких арендаторов — оборудованная канализационная система в помещении. При покупке объекта недвижимости не забывайте эти нюансы.

Коммерческая недвижимость в новостройках

Нежилые площади в новых домах имеют несколько свойств, которые являются определяющими для арендного бизнеса. А в будущем эти свойства станут еще важнее

Обратите на них внимание:

• Витражные стекла на фасадах зданий;
• Высокие потолки;
• Возможность перепланировки;
• Собственные вентиляционные системы;
• Отдельный вход с улицы.

Покупая недвижимость, помните: между двумя коммерческими помещениями арендатор сделает выбор в пользу нового дома, а не вторичного жилья, где помещение было переделано в нежилое из обычной квартиры.

Стрит-ритейлы со средней площадью (около 100 кв. м)

Заведения общественного питания со временем становятся всё более посещаемыми и востребованными. Люди всегда хотят есть. Поэтому приобрести помещение под такие цели — всегда перспективно

Выбирая недвижимость под ресторан или бистро, кофейню или кафе, непременно обратите внимание на следующие моменты:

• самостоятельная вентиляционная система;
• максимальная разрешенная нагрузка на электросети;
• обязательная отдельная входная группа для осуществления разгрузочно-погрузочных работ.

Помещения для сетевых супермаркетов (100 — 200 кв. м)

Совершенствование различных сфер бизнеса затронуло и федеральные  сети продуктовых магазинов. Масштабные участники рынка не оставляют шансов малому и среднему бизнесу, компании вынуждены уходить с рынка и прекращать работу не доходных более продовольственных магазинов.

Тенденции таковы, что наша страна перенимает модель развития бизнеса запада. На нашем рынке теперь тоже активно развиваются огромные гипермаркеты и квартальные сетевые магазины, открывающиеся практически в любых районах города.

Речь идет о крупнейшей федеральной сети «Магнит», которая перешла с более крупных площадей на помещения площадью 100-200 кв.м. Региональные магазины на своем примере показали высокую доходность и окупаемость инвестиций в площади таких оптимальных размеров (Подробнее об этом читайте в статье «Окупаемость арендного бизнеса«). «Пятерочка», «Перекресток» — сети, которые только увеличивают численность своих магазинов.

Именно в таких торговых помещениях наши специалисты видят перспективу и потенциал. Добавим еще, что такая площадь идеально подходит для ресторанов, хозяйственных и промтоварных магазинов. Покупая такую недвижимость, Вы приобретаете бизнес с высокой ликвидностью.

Тенденция цен на рынке

Хотя некоторые эксперты прогнозируют снижение цен в предстоящем году, это может произойти только в том случае, если также снизится спрос. Доходы населения сейчас испытывают так называемый отрицательный рост, что плохо сказывается на покупательской способности. Стоит сказать, что от обстановки в мире будет завесить количество клиентов на рынке жилья в ближайший год.

Так, уже сейчас можно наблюдать понижение стоимости на квартиры в Московской области на 4%, а для Санкт-Петербурга – 1%, что дает положительные перспективы на покупку квартиры в 2023 году в этих городах, однако в целом по России этот показатель увеличился на полпроцента. В настоящий момент можно точно сказать, что на повышение спроса отлично влияет продление льготной ипотеки до 2024 года, а также партнерские программы застройщика и банка по субсидированным ставками.

Неудачные вложения:

Временные строения

Покупая такую недвижимость, вы очень рискуете по многим направлениям: расторжение или прекращение договора аренды на земельный участок и снос временных строений, несоответствие требованиям пожарной безопасности и санэпидемстанции и многие другие. Несмотря на то, что подобные объекты обещают высокую доходность за короткий временной интервал, вкладывать в них Ваши средства — плохая идея.

Квартиры, переоформленные в коммерческую недвижимость

Правила легализации и получения лицензий для многих областей бизнеса часто изменяются и становятся всё более жесткими. Такая недвижимость всегда попадает под пристальный контроль проверяющих организаций. Особенно это относится к медицинским и образовательным учреждениям. Высота потолков, канализация, вентиляционные и противопожарные системы — лишь малая часть того, где в бывшей квартире не соблюдаются нормы. Арендаторов для таких площадей найти гораздо сложнее, а значит и ликвидность помещения снижается.

Недвижимость в районах, где нет возможности строить новые объекты

Перспективность таких районов стремится к нулю. Обычно они расположены далеко от центральной части города. Это значит, что цены на жилой фонд там не высокие, а население имеет низкую платежеспособность и тенденцию к оттоку молодежи.

Производственные помещения

Коммерческая недвижимость, построенная с целью организовать там производство — очень особенная. Ведь для каждого процесса требуются свои уникальные характеристики. Разным компаниям нужны отличные друг от друга планировки, площади и технические  требования.

Допустим, Вам хотят продать производственную площадь с уже функционирующим там бизнесом и арендатором, который стабильно оплачивает платежи по высокой арендной ставке. Наши специалисты советуют в таком случае воздержаться от покупки, ведь если арендатор расторгнет договор, нового найти будет крайне сложно, практически невыполнимо.

Гостиницы и помещения под склады

Эти категории коммерческой недвижимости также не представляют перспектив и отличаются низкой ликвидностью по сравнению с торговыми и офисными площадями.

В складской недвижимости важна логистика. Если нет удобного месторасположения — нет бизнеса. Процессы автоматизации и роботизации также происходят не в пользу покупки. Прежние помещения под склады устаревают и становятся неактуальными, поскольку происходит модернизация, и рабочие места сокращаются.

Гостиничный бизнес очень специфичен и предполагает определенные знания и соответствующее образование. Вряд ли стоит вкладываться в такую недвижимость, если отсутствует опыт в данной области.

Недвижимость с большой площадью

Чем больше площадь недвижимости, тем ниже её ликвидность. Масштабные объекты нуждаются в  подробном и тщательном исследовании перед покупкой (Подробнее об этом смотрите в карточке наших услуг «Аудит»). Мы не отговариваем Вас от покупки крупной коммерческой недвижимости. Но если Вы только начали путь инвестора, то выгоднее купить несколько небольших объектов.

Мы детально рассказали о будущем, которое ожидает арендный бизнес.  Теперь Вы знаете, какая коммерческая недвижимость  будет востребована в ближайшие несколько лет, а также будете осторожны с объектами, которые не принесут ожидаемой прибыли.

Остановимся на том, что перспективы у арендного бизнеса есть и весьма многообещающие. Нужно помнить, что рынок непрерывно развивается, тенденции его развития меняются. В любом бизнесе важна гибкость и готовность подстроиться под текущие условия. Если у Вас возникают сомнения касательно покупки арендного бизнеса, не торопитесь принимать решение. Крупные и надёжные консалтинговые компании всегда помогут сделать правильный выбор.

Оформление документов

• Открытие ИП подойдёт небольшому агентству. ООО, в случае привлечения партнера или масштабирования бизнеса.
• Открытие расчетного счета в Банке.
• Выбор налоговой системы УСН (6%,15%).
• Членство в Российской Гильдии Риэлторов, дает признание профессиональным сообществом, повышает лояльность клиентов.
• Обязательное вступление в СРО и получение лицензии на ведение деятельности не требуется.

Какой ОКВЭД указать при регистрации деятельности

ОКВЭД-посреднические услуги с недвижимостью и оказание услуг.

Код 68. Подклассы 68.1, 68.2, 68.3.

Рекомендовано выбрать ОКВЭД с перспективой дальнейшего расширения спектра услуг, чтобы сэкономить время.

Массовая вакцинация

Разработка вакцины от Covid-19 оказалась для многих государств самым важным вопросом. Массовая вакцинация началась ещё в конце 2020-го, однако полномасштабный эффект от неё пришёлся на нынешний год.

Распространение вакцины по миру дало надежду людям и бизнесу. Они начали тратить деньги, что увеличило потребление, а также вкладываться в перспективы – расширять бизнес и покупать недвижимость. Помимо этого, вакцинация способствовала открытию границ и укреплению экономики.

Своеобразной лакмусовой бумажкой для каждой из стран стала доля привитого населения. Глядя на неё, инвесторы в 2021 году принимали решения о вложении средств, а аналитики строили экономические прогнозы на будущее.

К концу года оказалось, что страны, которые смогли добиться значительного успеха на этом поприще, сумели быстрее всего привлечь инвестиции в недвижимость. Яркий пример – ОАЭ. Согласно последним данным, в Эмиратах хотя бы одну дозу препарата против коронавируса получили уже 98,99% населения (!!!). Благодаря таким темпам вакцинации ОАЭ оказались одной из немногих открытых стран.

Рынок недвижимости не преминул воспользоваться этим достижением. Поначалу – в сегменте элитного жилья. А затем и в секторе масс-маркет – на рынке страны начался настоящий ажиотаж. В итоге в первые 11 месяцев 2021 года число сделок по продаже недвижимости в Дубае выросло на ошеломительные 88,37% в сравнении с тем же периодом год назад.

Сколько нужно вложить денег на старте

Основные статьи расходов это-оплата персонала, реклама, аренда офисного помещения. На стоимость проекта влияет много факторов: концепт, регион присутствия, квалификация, уровень сервиса, особенности рекламной компании, амбиции агентства. В открытых источниках эксперты делятся информацией о реализованных проектах, с первоначальными вложениями 300 000-500 000 руб. Срок окупаемости которых составил 6-12 месяцев работы.

Собственники таких компаний имели опыт работы в качестве наемных сотрудников, наработанную годами базу клиентов. Оптимизировали первоначальные расходы, делали акцент на рекламе и продвижении услуг. Занимались поиском и обучением сотрудников. Это позволило окупить первоначальные вложения в короткие сроки. Другие компании, выходят на аналогичные результаты за 3-5 лет, постепенно формируя репутацию.

Тренды на рынке жилой недвижимости

Говоря о трендах, красной нитью среди всех выделяется стабильный рост цен при сокращении предложений, поэтому рабочим решением проблемы выступает ипотечное кредитование вместе с субсидированными ставками. Так, 90% всех сделок проходят с включением кредита в условия договора.

Также одним из трендов является загородное строительство, находящее поддержку государства. Поскольку стоимость квадратного метра городской квартиры заметно выросла, сейчас выгоднее построить дом, чем купить однушку в крупном или среднем городе. Также на это влияет стоимость самих стройматериалов, которая хоть и является высокой, но все же замедлилась в своем росте по сравнению с 2020 годом.

Все больше распространяется тенденция снижения площади жилья, которая хоть и ведется уже на протяжении нескольких лет, но наибольшую популярность обрела в связи с пониженной доходностью населения, потому как многие просто не имеют подходящий финансовых возможностей для покупки большого жилья.

Квартиры в новостройках

Все эксперты как один заявляют, что стоимость квартир в новых домах продолжит расти. Активность роста зависит от нескольких факторов, среди которых высокий уровень инфляции и непростая ситуация вокруг строительных и отделочных материалов, начавшаяся еще во время всемирной пандемии. Если брать все регионы России в совокупности, то первичное жилье подорожало на 1,5%, однако в Московской области и культурной столице этот показатель снизился на 4% и 1% соответственно.

Первичный рынок в данный момент не располагает высоким спросом, но предложения продолжают увеличиваться. Для стимуляции спроса широко применяются кредиты с минимальной ставкой, скидки, рассрочки и различные специальные предложения

Также важно упомянуть, что в связи с затруднениями в поставке материалов из-за рубежа, на рынке снизилось количество квартир с отделкой

Вторичное жильё

Многие эксперты считают, что льготная ипотека может сойти на нет, позволив тем самым вторичному рынку вновь набрать обороты. Возможна ситуация, когда дешевле будет взять вторичку в ипотеку и выплатить за неё деньги досрочно, чем воспользоваться субсидированным предложением от застройщика, сопровождающимся завышенной ценой на построенную квартиру. В целом, многие предвещают отсутствие роста на вторичное жилье, ипотечные ставки на такие квартиры позволяют ценам оставаться на своем уровне, хотя в некоторых случаях возможны и снижения, например – дисконт на вторичку, так как владельцы приобретают квартиру в новостройке.

Повсеместный рост цен на жильё

Низкие процентные ставки, смягчение денежно-кредитной политики, а также массивное государственное стимулирование привели к тому, что в уходящем году на мировом рынке жилья творился настоящий бум.

По данным аналитического портала Global Property Guide на конец третьего квартала (самая актуальная статистика на момент написания этой статьи), цены на жильё с поправкой на инфляцию выросли в 47 из 60 стран мира. Лидерами оказались Черногория (+32,4%), Швеция (+17,97%), Австралия (+16,08%), Нидерланды (+15,33%) и Пуэрто-Рико (+14,56%).

Что для зарубежных инвесторов хорошо, то для местных жителей – проблема. Доступность жилья из-за стремительно растущих цен продолжает снижаться во многих странах, прежде всего европейских. Поэтому власти думают о том, как обеспечить квартирами малоимущие слои населения.

Последствия могут оказаться не самыми приятными для иностранцев. В частности, премьер-министр Канады уже призвал запретить нерезидентам участвовать в «слепых торгах» и покупать в стране любую недвижимость, кроме туристической. В Германии решили пойти другим путём – активизировать жилищное строительство. А в Израиле повысили налог на покупку инвестиционной собственности. И это наверняка только начало…

Объекты, которые будут востребованы:

Небольшие офисные помещения площадью 15 – 35 кв.м. в формате бизнес-центров.

Меняется структура большинства сфер бизнеса. Торговля уходит в интернет. Площади в торговых центрах и в steet retail заменяют online каналы сбыта. Компании арендуют более дешевые, по сравнению с торговыми, складские помещения в районе промзон и небольшие офисные площади в центре города в новых престижных бизнес центрах для отделов продаж и бэк-офисов.

Кроме того, спрос на такие площади формируют компании IT индустрии. Для создании продукта и ценности IT компаниям не нужны большие помещения

При этом они уделяют большее внимание пространству для работы сотрудников, чем прочие сферы бизнеса

Также спрос на небольшие офисные помещения будут создавать компании beauty индустрии, которая сейчас находится в стадии роста. Салоны красоты, косметологические салоны и парикмахерские

Для них ключевым требованием является наличие воды и канализации в помещении – обращайте на это внимание при выборе помещения

Коммерческая недвижимость в новостройках.

Помещения в новостройках обладают рядом характеристик, которые важны бизнесу, и которые со временем будут приобретать дополнительную важность и ценность:

• Витражное остекление фасадов;
• Высота потолков;
• Свободные планировки;
• Отдельные от обще домовых вентиляционные каналы;
• Вход в помещения с уровня земли.

При сравнении двух объектов в одной локации – в новостройке и в доме, где коммерческие помещения появились путем перевода из квартир, потенциальный арендатор всегда выберет новостройку.

Помещения под кафе в формате street retail до 100 кв.м.

Сфера общепита с каждым годом набирает популярность и востребованность. При выборе помещения под этот бизнес учитывайте характеристики необходимые для кафе и ресторанов: повышенная допустимая нагрузка электроэнергии, наличие дополнительной входной группы для разгрузки-погрузки, отдельный от общедомового вентиляционный канал. 

Помещения под продуктовые магазины от 100 до 180 кв.м.

Федеральные продуктовые сети, как, впрочем, и остальные сферы бизнеса идут по пути оптимизации. Крупные федеральные игроки вытесняют с рынка региональная компания. Закрываются нерентабельные торговые точки.

В целом на рынке продуктовых магазинов Россия повторяет опыт западных стран где хорошо себя чувствует крупные гипермаркеты и маленькие магазины площадью 100 – 200 кв.м. Самая популярная мировая сеть небольших продуктовых магазинов такого формата – Seven-Eleven. Основанная в 1927 году, сейчас она имеет более 36 тысяч магазинов.

Крупные российские федеральные сети такие как «Магнит» уже начали осваивать формат небольших продуктовых магазинов, заменяя ими привычный формат магазинов, площадью 350 – 500 кв.м. А небольшие региональные игроки, такие как как сеть магазинов «Трафик» в Республике Татарстан, показывают рекордные показатели доходности и окупаемости инвестиций в продуктовые магазины площадью 100 -150 кв.м.

В торговых площадях такого формата я вижу большой потенциал. К тому же площади от 100 до 200 кв.м. также рассматривают прочие сферы бизнеса: общепит, хозяйственные и другие непродовольственные магазины, что придаёт им высокую ликвидность.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?

В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество

Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций

Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.

Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране

Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку

Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть. В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади.

В связи с этим предполагаю, что собственники офисных пространств сейчас должны оперативно разработать систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть офисных пространств высвободится и будет доступна не только для аренды, но и для покупки. И в летний период мы получим интересные и выгодные проекты.

Екатерина Никитина, генеральный директор компании «PRO ОБМЕН»