Торговая недвижимость. Незаменимых брендов нет
Уход зарубежных ритейлеров больно ударил по сектору, ведь в начале 2022 г. они занимали до трети от всех торговых площадей российских ТЦ. По подсчетам CORE.XP (ex-CBRE Russia), к концу 2022 г. 37,3% всех брендов, арендующих площади в российских ТЦ, объявили о прекращении деятельности. Уровень свободных площадей в ключевых ТЦ Москвы в IV квартале 2022 г. достиг 11,7%. NF Group (ex-Knight Frank Russia) дает еще бо́льшую оценку на уровне 15,6%.
С другой стороны, на трафик продолжал оказывать давление рост e-commerce. Всё больше сделок совершается через маркетплейсы, соцсети и узкоспециализированные торговые онлайн-площадки.
По данным
консалтинговой фирмы CMWP (ex-Cushman & Wakefield), сильнее всего в 2022 г. посещаемость упала в крупных и очень крупных ТЦ. Специалисты CMWP оценивают снижение в 8% и 25% соответственно. А вот небольшие районные ТЦ были устойчивы и даже увеличили посещаемость в пределах 1% за счет фокуса на базовую потребительскую корзину.
В качестве примера можно привести итоги 2022 г. для девелопера «Гарант-Инвест», который как раз управляет средними по размеру торговыми и многофункциональными центрами. Уровень вакантности площадей по портфелю компании составил 2,6%, а посещаемость выросла на 1,4%. По данным презентации компании, ей удалось сохранить 98% действующих арендаторов, но и начать сотрудничество с более чем пятьюдесятью новыми арендаторами.
Сильно различаются показатели в зависимости от локации. Чем дальше от метро, тем выше доля вакантных площадей. По данным
IBC Real Estate (ex-JLL), в новых московских ТЦ за пределами 15-минутной пешей доступности от метро вакантность в среднем составляет пугающие 63%. Новые ТЦ, расположенные ближе к метро, демонстрируют среднюю вакантность 25%. В среднем по Москве IBC Real Estate оценивает вакантность в 12%. Уже действующие ТЦ явно выигрывают по заполняемости по сравнению с новыми объектами.
Агентства отмечают, что запрашиваемые ставки аренды с марта 2022-го по март 2023 гг. оставались плюс-минус на одном уровне, но прослеживается сегментация по формату. Расширилась разница между площадями с отделкой и без нее. Максимальные базовые ставки аренды приходятся на помещения в зоне фудкорта и «островной» торговли. Дешевле всего выставляются помещения от 2 тыс. кв. м, обычно занимаемые крупным ритейлом, кинотеатрами, спортивными и развлекательными центрами.
В структуре спроса на аренду наблюдался рост доли сервисных и развлекательных предприятий. Это фитнес, ремонтные мастерские, салоны красоты, медицинские центры, точки проката, ПВЗ, развлекательные центры, боулинги и пр. По итогам 2022 г. эти категории впервые за пять лет обогнали fashion-сегмент. Такие арендаторы интересны для собственников, поскольку занимают большие площади и формируют стабильный трафик. С другой стороны, ставка аренды у них чуть ниже, и потенциал ее роста ограничен.
Оценки расходятся, но практически все аналитики отмечают минимальный за пять лет ввод новых торговых центров. По оценке Core XP, он составил 173 тыс. кв. м по сравнению с планируемыми 195 тыс. кв. м. Из них 104 тыс. кв. м пришлось на Москву и 69 тыс. кв. м — на регионы.
На 2023 г. заявлено открытие около 303 тыс. кв. м, но всё еще есть риски переноса сроков. По итогам I квартала показатели улучшаются, NF Group оценивает рост ввода на 54% г/г. При этом средняя вакантность в московских ТЦ сократилась с 15,6% до 14,5% — заполняемость растет быстрее, чем объем предложения.
На протяжении оставшейся части 2023 г. ситуация может улучшаться: объем ввода новых площадей может восстанавливаться, уровень вакансии — стабилизироваться. Но прогнозы по арендным ставкам осторожные. Отток иностранных брендов пока продолжается. Деловые СМИ со ссылкой на источники в отрасли рассказывают, что реальные арендные ставки в ходе переговоров могут устанавливаться с дисконтом на 10-15%. Это как раз тот потенциал снижения, который может реализоваться в 2023-2024 гг.
CORE.XP ждет по Москве снижения прайм-ставок в действующих ТЦ на 10%, в новых — на 25%. Минимум может быть пройден в первом полугодии 2023 г. Это значит, что наименее конкурентные объекты по-прежнему могут оставаться в сложном положении, а сам формат современного ТЦ в целом может быть переосмыслен.
По мнению
специалистов NF Group, торговая функция ТЦ по-прежнему будет актуальна, но новый облик ТЦ всё больше будет смещаться в сторону районного многофункционального комплекса, совмещающего различные полезные функции. В этом смысле уже действующие ТЦ среднего и малого формата в хорошей локации со сформированным трафиком оказываются в выигрышном положении.
После ажиотажного спроса на склады интерес к ним снижается и уходит в регионы
Как следствие, в 2020 году наблюдается резкий рост спроса на складские помещения: маркетплейсы получают возможность сократить время доставки товаров, а более низкая стоимость складской недвижимости в регионах удешевляла логистику.
Локдаун весной 2020-го привел к резкому снижению спроса как в столичных регионах, так и в крупнейших городах. В локдаун относительно допандемийного начала 2020 года интерес к складской недвижимости просел на 25–40% (в регионах меньше). Однако уже в июне 2020-го сегмент не просто восстановился, но и показал существенный прирост. В первую очередь это коснулось столичных регионов — в середине июня 2020 года вырос на 35–40%.
В других регионах ситуация иная: спрос на складскую недвижимость был отложенным — в июне показатель только вернулся к допандемийным значениям, основной прирост (в среднем на четверть) фиксировался только с сентября 2020 года, в то время как интерес к столичной складской недвижимости, наоборот, снижался, хотя и был примерно на 10% выше докризисного. Таким образом, после локдауна произошло перераспределение спроса в пользу складской недвижимости в регионах. Этот тренд сохраняется и в 2021 году.
Вторая волна спроса на склады пришла с началом делового сезона — осенью 2020 года, с минимальным снижением в период ноябрьских праздников. Новогодние каникулы в начале 2021-го привели к резкому падению интереса к сегменту, для регионов снижение снова было меньше — на уровне примерно 10%, тогда как спрос на недвижимость Московского и Петербургского регионов просел примерно на треть.
Восстановление рынка и возврат деловой активности произошли уже в феврале. Именно в конце зимы спрос на складскую недвижимость в регионах обновил исторический максимум: относительно допандемийного периода прирост составил 70%, в то время как на московскую — около 10–15%, на петербургскую — примерно 30%.
Лето 2021 года стало периодом охлаждения интереса к рынку складской недвижимости столичных регионов. В Москве и Московской области активность клиентов летом и осенью 2021 года на 10% ниже, чем в начале допандемийного 2020-го. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области — минимальный прирост на уровне 5%. В регионах спрос снизился относительно весенних рекордов, но все равно он на четверть выше, чем до пандемии.
Среди городов-миллионников наибольший рост спроса по складскому сегменту летом–осенью 2021 года относительно начала 2020-го отмечен в Уфе, Нижнем Новгороде, Воронеже, Новосибирске и Екатеринбурге. То есть бизнес активно расширяет складские мощности на Урале, а также в Сибири. Одновременно клиентов мало интересует Пермь (где спрос на склады даже ниже, чем до пандемии, на 30%) и Челябинск (–8%).
Еще одна особенность регионального спроса — это бо́льший интерес к аренде складов, в то время как в Московском и Петербургском регионах спрос выше на покупку (по сравнению с допандемийным периодом).
Например, относительно начала 2020 года спрос на аренду складов в Москве просел на 12%, в то время как на покупку остался на том же уровне. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области прирост по аренде складов составил 4%, по покупке — на 21%. В регионах ситуация обратная. По сравнению с началом 2020 года спрос на аренду выше на 32%, на покупку — выше только на 7%.
Впрочем, бо́льшая часть запросов по всем городам приходится именно на аренду складов: в регионах — в среднем 85%, более серьезные вложения готовы сделать только 15% потенциальных клиентов. В Москве и Московской области на аренду приходится также 85% спроса. В Петербургской агломерации — 89%.
СКЛАДЫ. ГЛАВНОЕ
— Первая волна спроса на складскую недвижимость пришлась на период после выхода из локдауна для столичных регионов и на осень — для других крупнейших городов. Вторая волна активности — на конец зимы — весну 2021 года.
— Ажиотаж в сегменте прошел: за полтора года клиенты приспособились к ведению бизнеса в формате онлайн и удовлетворили основный спрос на покупку или аренду складов.
— Бизнес расширяет складские мощности в регионах — продолжается перераспределение спроса из столиц в пользу крупнейших городов РФ.
— В регионах спрос устойчивее на покупку складов, в столицах — на аренду.
— 85% интересантов рассматривают аренду складов, а не покупку, как и до локдауна.
Стрит-ритейл восстанавливается лучше торговых центров
В отличие от торговых центров, сегмент стрит-ритейла в локдаун потерял примерно 40% спроса относительно докризисного периода в регионах и Санкт-Петербурге. В Москве и Московской области снижение было на уровне 50%.
Если спрос на помещения в ТЦ восстановился только через год после локдауна, активность в сегменте стрит-ритейла вернулась к докризисным показателям летом 2020-го, после снятия ограничительных мер. Это касается в первую очередь Петербургского региона и городов-миллионников. Столичная торговая недвижимость снова показывала более низкие показатели: спрос — на 20% ниже, чем до пандемии. Более того, именно в Московском регионе спрос до сих пор не восстановился — активность потенциальных клиентов ниже, чем до пандемии.
Спрос на стрит-ритейл в регионах (так же, как и для ТЦ) быстрее восстанавливался именно в городах-миллионниках, а не в столицах. Например, в ноябре 2020 года спрос на стрит-ритейл в целом по городам-миллионникам оказался на 20% выше, чем до локдауна. В Петербурге спрос был примерно на том же уровне, как и в начале 2020 года, то есть рынок отыграл падение. В аутсайдерах — Москва и Московская область с 20%-м падением, которое сохранялось на протяжении всей второй половины 2020 года.
Начало делового сезона ознаменовалось максимальным спросом: в регионах активность была выше в полтора раза (по сравнению с периодом до локдауна). В Петербурге прирост составил порядка 15%. Москва же снизила падение спроса с 20 до 15%.
Лето 2021 года снова стало периодом затишья и снижения спроса после успешной весны. Только в Санкт-Петербурге стрит-ритейл интересен примерно так же, как и до пандемии. Регионы потеряли лидирующие позиции: спрос по ним ниже примерно на четверть. Московский стрит-ритейл не может восстановить треть своего спроса относительно начала 2020-го.
По подсчетам Циан.Коммерческая, осенью 2021 года лучшие показатели стрит-ритейла фиксируются в регионах, но для ТЦ наибольшее падение — тоже в регионах.
ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ И СТРИТ-РИТЕЙЛ. ГЛАВНОЕ
— Интерес к ТЦ снизился существеннее по сравнению с объектами стрит-ритейла — арендаторы оказались больше заинтересованы в небольших помещениях на первых этажах зданий.
— Спрос на ТЦ восстановился до допандемийного уровня только через год после локдауна. Стрит-ритейл — уже через три месяца после самоизоляции.
— В аутсайдерах — торговая недвижимость Московского региона, которая не смогла вернуть спрос к допандемийным значениям даже спустя полтора года после локдауна.
— Пик спроса на недвижимость в ТЦ и стрит-ритейле пришелся на весну 2021 года.
— Спрос на торговые площади быстрее восстанавливается в регионах, и только потом — в столице. В сегменте складской недвижимости — обратная ситуация.
Эксперты Циан указывают, что не во всех городах восстановление спроса на торговые площади идет равномерно. Быстрее всего активность восстанавливается в Казани, Нижнем Новгороде, Самаре, Ростове-на-Дону и Воронеже. Только этих пяти городов осеннее падение спроса коснулось меньше других.
«Даже при отказе от основных ограничений спрос на коммерческую недвижимость осенью 2021 года снизился по всем сегментам», — комментирует Александр Павленко, директор по аналитике Циан.Коммерческая.
Гостиничная недвижимость. Сильный внутренний спрос
Из-за вновь появившихся ограничений на выездной туризм внутренние туристические потоки заметно возросли. Авиакомпании отмечают рост пассажиропотока на внутренних рейсах, Росстат фиксирует рост количества лиц, размещенных в коллективных средствах размещения (КСР): гостиницах, хостелах, отелях, базах отдыха, санаториях и т.п.
Внутреннему туризму оказывает поддержку государство. Введенная с июля 2022 г. льгота по НДС поддержала выручку гостиничных операторов. Совокупно в следующие три года в развитие туризма государство может вложить более 700 млрд рублей, в первую очередь через качественное предложение и инфраструктуру.
По итогам 2022 г. туристический поток по России вырос на 17% г/г и составил более 68 млн поездок. Лидером по туристическому потоку в 2022 г. ожидаемо был Краснодарский край. Второе и третье места занимают Московская и Ленинградская области.
Количество лиц, размещенных в КСР, IBC Real Estate оценивает
в 73 млн человек. По данным агентства, показатель почти вернулся к допандемийному уровню. И это несмотря на то, что приток внешних туристов был сильно ограничен из-за геополитики и сохранения антиковидных ограничений в Китае.
Число гостиниц и других КСР в 2022 г. выросло на 5,7% и составило 30,6 тыс. Прирост номерного фонда в КСР составил 5% — быстрее среднего за пять лет в районе 4%. Количество ночевок в КСР составило 304,5 млн, что на 10,5% выше 2021 г. и на 7,5% выше допандеминйного 2019 г. Такую оценку
Центр экономики рынков на основании данных Росстата.
Данные по Москве более сдержанные. CMWP оценило
ввод нового предложения современного качества в Москве всего в 340 номеров в единственном гостиничном проекте. Девелоперы откладывали проекты в условиях высокой неопределенности.
Однако только отложенный ввод в 2023 г. может составить 664 номера, из которых 150 уже открыли двери в I квартале. В целом агентство позитивно смотрит на перспективы гостиничного рынка Москвы 2023-2024 гг., ожидая прирост предложения на 3,9% и 6,6% соответственно.
Инвестиции в гостиничную недвижимость были высокими на протяжении всего 2022 г., а в I квартале 2023 г. резко подскочили в денежном выражении за счет двух крупных сделок — покупки курорта «Архыз» компанией «Горные вершины» и приобретения сети отелей Wenaas Hotel Russia AS инвестхолдингом «АФК Система». Только за счет этого 2023 г. уже обещает быть рекордным по уровню инвестиций в гостиничный бизнес.
В 2023 г. внутренний туризм может оставаться сильным, в том числе за счет удорожания заграничного отдыха на фоне ослабления рубля. Приток внешних туристов также может вырасти за счет открытия перелетов из Китая, который в прошлом обеспечивал плотный туристический трафик. На таком фоне прирост предложения может увеличиться в 2023-2024 гг., а ключевые показатели рынка — превысить допандемийные уровни.
Как арендаторы офисов оптимизируют затраты
Компании-арендаторы экономят, пересматривая класс офисной недвижимости под аренду. По-прежнему основная активность арендаторов приходится на офисы класса А/B.
Циан проанализировал, как менялось распределение спроса по классам офисов на примере Москвы и городов-миллионников (регионы). Смещение спроса в пользу более дорогих и комфортных офисов (класса А) наблюдалось в период активного восстановления рынка — весной 2021 года. По сравнению с допандемийным периодом доля спроса на такие объекты выросла на 2 п. п (с 20 до 22% в Москве) и на аналогичную величину — в регионах (с 26 до 28%).
Нынешняя активность в Москве сосредоточена на аренде офисов класса В (76%), доля класса А в структуре спроса снижается в годовой динамике — это также становится примером оптимизации затрат компаний на аренду. В регионах на офисы класса В приходится 65% спроса, его доля так же, как и в столице, увеличилась в годовой динамике.
В крупнейших городах примерно каждый четвертый поисковый запрос связан с офисами класса А, в Москве — каждый пятый.
Несмотря на сложную ситуацию, арендаторы не готовы переезжать из центра. 42% потенциального спроса в Москве сосредоточено на офисах в аренду в центре города (ЦАО), что сопоставимо с допандемийными показателями (41%). В тройке лидеров по спросу также ЮАО (11%) и САО (10%), структура спроса остается прежней.
ОФИСЫ. ГЛАВНОЕ
— На рынке офисной недвижимости было три периода снижения спроса: апрель–май 2020 года (локдаун), декабрь 2020 — январь 2021-го, май 2021 года (длительные «каникулы»). Самым активным периодом с 2020-го стали февраль–апрель 2021 года. Несмотря на деловой сезон, рынок не может вернуться к весенним значениям.
— Рынок офисной недвижимости после ограничительных мер быстрее восстанавливается в столицах. В регионах — с лагом по времени в несколько месяцев, но прирост там более устойчивый.
— Рынок офисной недвижимости не восстановился после ограничений осени прошлого года — потенциальный спрос находится на уровне, когда уже были введены антиковидные меры по переводу сотрудников на удаленку (с 5 октября 2020 года).
— На подъеме рынка спрос смещается в пользу офисов класса А. Арендаторы экономят, выбирая более бюджетные варианты. В регионах доля спроса на офисы класса А выше, чем в Москве.
— Структура спроса на аренду столичных офисов по округам не меняется: более 40% арендаторов рассматривают ЦАО, как и до самоизоляции.
Торговые центры и ритейл
В 2023 году в России произойдет смена арендаторов в объектах торговой недвижимости из-за того, что некоторые международные бренды уйдут. Этот процесс начался в 2022 году и продолжается на данный момент. Некоторые компании закрыли свои магазины, но есть и те, которые открылись под новыми именами.
Это означает, что ритейлерам придется столкнуться с новыми испытаниями и найти новые возможности для укрепления своего бизнеса. Торговые центры стремятся заключить контракты с брендами как российскими, так и зарубежными, чтобы привлечь новую аудиторию. При этом рассматриваются варианты глобальных изменений и модернизации.
Мы считаем, что если эффект отложенных санкций против России проявится, это сильно отразится на экономике. Уже сейчас бизнес старается оптимизировать расходы, но в условиях неопределенности это приводит к затруднениям в принятии решений. Финансирование может стать сложнее, а спрос на коммерческую недвижимость может снизиться. Давление на бюджет России будет расти, а бизнес будет искать способы оптимизации.
В России наблюдается отток иностранных компаний из коммерческой недвижимости. Часть компаний, занимавшихся отдельными этапами строительства, вынуждены уйти. Тем не менее, основными игроками на рынке являются отечественные девелоперы. Также возможен уход поставщиков оборудования из-за логистических проблем и трудностей адаптации к новым условиям.
Сфера торговой недвижимости ожидает тяжелых испытаний в ближайший год, обусловленных высокими долгами объектов и снижением оборотов. Это приведет к увеличению перехода прав на объекты и реструктуризаций из-за долгов.
